経済指標が低迷し、センチメントが大幅に悪化しているにもかかわらず、世界的な株価の上昇が続いています。こうした中で、現在の株価は割高であり、正当化できない水準にあるとの懸念が広まっています。

本稿では、この質問に対して相対的な視点から回答します：ベンチマーク利回りが史上最低水準近くにある中で、 株式の成長可能性はより魅力的になっています。言い換えると、株価が上昇しているのは、金利が低下しているた めであると考えられます。このことは金融理論により裏付けられています：割引率が低ければ低いほど、将来収益 の現在価値は大きくなるため、企業の株式価値も高まります（他の条件が全て同じであると仮定した場合）。ま た、企業によって割引率は異なりますが、全体的な低金利環境により、全ての企業の割引率が低下しています。

新型コロナウイルスのパンデミックによって経済や社会に大きな影響が及んでいる中で、商業用不動産業界においてここ数年にわたり続いている新たなトレンドが加速しています。米国のREIT業界ではこれまで、小売、オフィス、及び住宅などのセクターが主流となっていましたが、最近では特殊REITの割合が高まっており、特にデータ・センターや携帯電話基地局を保有する特殊REITが増えています。

2015 年 12 月 31 日時点において、データ・センター、携帯電話基地局、及び産業用 REIT は合計でダウ・ジョーン ズ・エクイティ・オール・リート指数（米国エクイティ REIT をカバーする広範な指数）の 17%を占めていまし た。この割合は、2019 年末までに 30%に上昇し、2020 年 5 月末時点では 42%以上となっています。一方、小売 REIT の割合は 19%から 5%に低下しました。

最近の市場の乱高下を踏まえ、マルチファクター・ポートフォリオ構築に対する代替として「トップダウン」アプローチを採用した場合と比較して、この指数のパフォーマンスを検証します。このトップダウン・アプローチは、単一ファクター指数を均等加重した組み合わせであり、「指数の指数」（Index of Index (IOI）)と呼ばれています。